Dzierżawa to umowa uregulowana w polskim prawie przez Kodeks Cywilny (art. 693-709kc.) na podstawie, której Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy środki trwałe lub prawa do używania i pobierania pożytków. W odróżnieniu do umowy leasingu, umowa dzierżawy może być zawarta na dowolny okres zarówno na czas określony jak i nieokreślony. Przedmiot dzierżawy ewidencjonowany jest w bilansie Wydzierżawiającego. Czynsz dzierżawny i wszystkie koszty związane z przedmiotem dzierżawy w całości stanowią dla dzierżawcy koszt uzyskania przychodów. W przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy są pojazdy, aby zaliczyć wszystkie koszty do kosztów uzyskania przychodu konieczne jest prowadzenie ewidencji przebiegu poszczególnych pojazdów.
Najczęściej przedmiotem dzierżawy są środki trwałe o dużej wartości w dobrym stanie technicznym o niskiej stawce amortyzacji i długim czasie eksploatacji. Okres trwania takich umów wynosi najczęściej od 18 do 72 miesięcy.
Za główne zalety umowy dzierżawy uznaje się to, że wszystkie opłaty związane z umową zalicza się do kosztów uzyskania przychodu dzierżawcy oraz to, że umowa dzierżawy nie obciąża bilansu dzierżawcy jak ma to miejsce w przypadku leasingu. Wadą jest to, że dzierżawca po zakończeniu umowy dzierżawy może nabyć przedmiot tylko i wyłącznie po wartości rynkowej.
Określanie warunków umów dzierżawy wymaga ostrożności związanej z ryzykiem uznania umowy za umowę leasingu operacyjnego. Aby umowa dzierżawy nie została zakwalifikowana, jako leasing operacyjny zapisy umowy nie mogą przewidywać:
1. przeniesienia własności przedmiotu dzierżawy na dzierżawcę po zakończeniu okresu dzierżawy;
2. prawa dzierżawcy do nabycia składnika aktywów po cenie, która zgodnie z przewidywaniami będzie na tyle niższa od wartości godziwej ustalonej na dzień, w którym realizacja prawa zakupu staje się możliwa, iż na dzień rozpoczęcia dzierżawy można być wystarczająco pewnym, że dzierżawca z tego prawa skorzysta;
3. okresu dzierżawy odpowiadającego w przeważającej części okresowi ekonomicznego użytkowania przedmiotu dzierżawy, nawet jeśli tytuł prawny nie ulega przeniesieniu;
4. wartości bieżących minimalnych opłat dzierżawnych na dzień rozpoczęcia dzierżawy prawie takich, ile wartość godziwa przedmiotu leasingu;
5. możliwości przedłużenia umowy (lub zawarcia nowej umowy) na dodatkowy okres za opłatą znacząco niższą od opłat obowiązujących na rynku;
6. możliwości wypowiedzenia umowy i obciążenia dzierżawcy kosztami związanymi ze startą poniesioną przez wydzierżawiającego.
Ponadto aktywa będące przedmiotem dzierżawy nie mogą mieć na tyle specjalistycznego charakteru, że tylko dzierżawca może z nich korzystać bez dokonywania większych modyfikacji.
